Vehículos de inversión en el mercado inmobiliario con atractivo fiscal

Juan María Varela Suárez
Abogado y Socio Director de la Oficina de Vigo
CUATRECASAS, GONÇALVES PEREIRA

 

José Manuel Ortiz de Juan
Abogado y Consejero
CUATRECASAS, GONÇALVES PEREIRA

 

La preocupación de los poderes públicos por el fomento del mercado inmobiliario en alquiler no es una cuestión novedosa. Se trata de algo que arranca desde hace al menos diez años y que en los últimos tiempos ha dado lugar a la regulación de diferentes disposiciones normativas en los ámbitos civil, mercantil, regulatorio y tributario.

En lo que al ámbito tributario se refiere, la normativa reguladora del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas contempla desde 1999 determinadas reducciones para el cálculo de los rendimientos del capital inmobiliario (que actualmente se elevan a un 60% ó 100% del rendimiento neto según los casos), percibidos por personas físicas que tengan inmuebles destinados a vivienda cedidos en arrendamiento.

 

Dejando a un lado los incentivos fiscales en sede de personas físicas, existen también otros incentivos fiscales regulados en el ámbito del Impuesto sobre Sociedades que fomentan la realización de actividades económicas consistentes en el alquiler de bienes inmuebles a mayor escala. Este tipo de incentivos fiscales se concretan en la regulación de unos regímenes especiales de tributación para determinadas entidades que, en la medida que cumplan determinados requisitos de orden mercantil y regulatorio, podrán disfrutar, bien de tipos de gravamen reducidos o bien de incentivos fiscales en la cuota del Impuesto.

 

Se trata de tres regímenes especiales de tributación: el régimen de Entidades dedicadas exclusivamente al Arrendamiento de Viviendas (EAV), el régimen de las Instituciones de Inversión Colectiva Inmobiliarias (IICI) y el régimen de las Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión en el Mercado Inmobiliario (SOCIMI). Con ellos, el legislador desarrolla tres vehículos de inversión que permiten que el pequeño inversor pueda acceder a las rentabilidades del mercado inmobiliario con una atractiva fiscalidad.

 

El régimen de Entidades dedicadas al Arrendamiento de Viviendas está exclusivamente previsto para el mercado inmobiliario de la vivienda en alquiler, y, en principio, puede afirmarse que se trata de un régimen especial de tributación cuyo campo de actuación es más limitado que el de los otros dos vehículos. En efecto, tanto las IICI como las SOCIMI se articulan como vehículos de inversión de carácter colectivo, normalmente negociados en mercados organizados, cuyo objeto consiste en la inversión en bienes inmuebles en alquiler bajo los principios de liquidez, diversificación de inversiones y gestión profesionalizada. A través de este tipo de figuras el inversor –especialmente el pequeño ahorrador- puede acceder a las rentabilidades del mercado inmobiliario sin necesidad de comprometer los grandes desembolsos que requiere la adquisición directa de bienes inmuebles y complejos inmobiliarios. Frente a ello, mediante la adquisición de una parte alícuota del capital o el fondo patrimonial de estos vehículos de inversión, el inversor puede lucrarse del retorno financiero que pueda generar una cartera diversificada de inversiones inmobiliarias en la parte que proporcionalmente corresponda a su inversión.

 

Mientras que las IICI se articulan como instrumentos de acumulación de rentas y diferimiento tributario, dada la prohibición estatutaria de reparto de dividendos, las SOCIMI se articulan como instrumentos de reparto debido a la obligación legal de distribuir a sus accionistas una gran parte de los beneficios anuales en forma de dividendos.

 

El diseño, implementación y seguimiento del funcionamiento de estas estructuras jurídicas de inversión inmobiliaria requiere tener buenos conocimientos de la normativa reguladora de su régimen sustantivo, principalmente de orden mercantil-regulatorio y del mercado de valores, aunque también, y muy especialmente, de orden tributario. Por ello el diseño y ejecución de estructuras de esta naturaleza comporta la participación de equipos multidisciplinares integrados por especialistas jurídicos en cada una de estas materias, especialistas a los que se deben añadir otros profesionales tales como los expertos en inversiones inmobiliarias y valoración de inmuebles o los expertos en el funcionamiento de los mercados de valores.

 

 

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